《中华人民共和国民法典》（下称“《民法典》”）是我国民事法律问题的集大成之作，不仅构建了对民事权益的全方位保护体系，还有许多制度创新。对于“买卖不破租赁”这一制度，也进行了“旧瓶”装“新酒”的修改，在《民法典》第四百零五条、第七百二十五条对其增加了新规定。

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买卖不破租赁的含义

买卖不破租赁是指“在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，承受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租方返还租赁物。”对于承租人而言，意味着买受人取得租赁物所有权后，承租人的租赁权不受影响，其依然可以按照原来与出租人之间租赁合同约定的条件，继续承租直至租期届满。对于买受人而言，意味着买受人取得租赁物所有权的同时，即发生了法定的债权债务概括承受。在出租人与承租人的租赁关系中，买受人取代了出租人的地位，成了承租人新的出租人。另外，买卖不破租赁的“买卖”并不限于出售行为，也包括抵押、赠与等情况。

对比域外立法，《法国民法典》第一千七百四十三条，《德国民法典》第五百七十一条，《日本民法典》第六百零五条，都有买卖不破租赁的相关表述。

买卖不破租赁背后的逻辑，是保护承租人相对稳定的居住权益，对承租人给予特别的照顾。这一立法思路，从《民法典》设立“居住权”中也可以看出，但它并不保护所有人利用倒签“租赁合同”的方式规避担保物不被处置的风险。

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买卖不破租赁新旧法律规定对比

《民法典》第四百零五条规定，“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”第七百二十五条规定，“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”

原《中华人民共和国合同法》（下称“《合同法》”）第二百二十九条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力”。

对比《民法典》第七百二十五条修改后的条文，在坚持“买卖不破租赁”原则的基础上，修改后的条文明确了租赁物所有权变动对抗承租人的租赁权时，须承租人实际占有租赁物，而非“签订租赁合同”，按照《合同法》第二百二十九条的解释，对抗租赁权仅需订立租赁合同。

原《中华人民共和国物权法》（下称“《物权法》”）第一百九十条规定，“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”

对比《民法典》第四百零五条修改后的条文，在坚持“抵押不破租赁”原则的基础上，修改后的条文明确了抵押对抗租赁权时，须抵押权已经设立，而非“订立抵押合同”，按照《物权法》第一百九十条的解释，对抗租赁权仅需订立抵押合同，实际上，抵押合同的订立并不意味着抵押权的设立。修改后的条文将租赁关系限定在已经将标的物转移占有的基础上，未转移占有的租赁关系不得对抗后设立的抵押权。

司法实践中，在《民法典》之前，部分法院也已经根据民法原则，以“占有”作为司法实践中认定买卖不破租赁的标准。同时该条也明确了判断承租与抵押先后顺序的时间节点为“抵押权设立”前。

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买卖不破租赁规则的理解

（一）承租人须已实际占有租赁物

如承租人在签订租赁合同时，尚未占有租赁物，仅为一般的债权人，则不能对抗后设立的抵押权。租赁性质尽管属于债权，但却具有对抗所有权、抵押权等物权的效力。之所以要对承租人进行如此强度的保护，主要在于保护其使用状态的稳定，而使用的前提则是占有，加之占有也具有一定的公示功能。《民法典》合同编规定的“买卖不破租赁”就是在《物权法》相关条文基础上增加规定了能够对抗所有权或者抵押权的只能是已经转移占有的租赁物。

（二）在后的所有权须已设立

“买卖不破租赁”本质上为在后设立的所有权、抵押权等物权不得对抗在先设立的已经转移占有的租赁权。故在“买卖不破租赁”场合，要求所有权已经发生变动；在“抵押不破租赁”场合，也要求抵押权已经设立。而《物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响……”而订立抵押合同，在动产抵押场合，固然往往意味着抵押权已经设立(但在批准生效场合，抵押合同成立也不意味着就当然生效)，但就不动产或不动产权利抵押而言，仅签订抵押合同未办理登记时，抵押权尚未设立，当事人只能依据抵押合同享有债权性质的权利，此种权利效力上要弱于物权，更不用说弱于可以对抗物权的租赁权了。尤其是抵押合同何时订立难以判断，在当事人之间恶意串通倒签抵押合同而法院又缺乏手段认定的情况下，租赁权的保护将会面临极大挑战。

（三）原租赁关系不受该所有权转移的影响

一方面，所有权转移不影响原租赁关系的存续，承租人仍可基于租赁合同继续占有使用租赁物；另一方面，所有权转移实现时，只要租赁合同还在合同有效期内，租赁合同对租赁物（同时也是抵押物）受让人继续有效，受让人取得的是有租赁权负担的租赁物。

（四）关于“买卖不破租赁”的适用范围

关于“买卖不破租赁”或者“抵押不破租赁”是仅适用于不动产租赁，还是适用于一切租赁，一直存在争议。从《民法典》相关条文的表述看，并未对适用范围作出限制，故笔者理解为该规则适用于包括动产在内的所有租赁行为。

在先租赁后买卖（抵押）场合，权利顺序为：已转移占有的租赁权﹥已转移所有权的物权（已设立的抵押权）﹥未转移占有的租赁权。

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抵押权人在办理不动产抵押前的注意事项

在办理不动产抵押前，按《民法典》第四百零五条的规定，应通过公开信息查询、实地或委托查看等方式，核实是否存在租赁在先的情况，用“已经租赁”和“转移占有”两个标准来进行判断。若存在租赁在先情况，需核实有效的租赁合同，了解实际的租赁状况。若未实际转移占有，则可根据《民法典》第四百零五条的规定，排除租赁在先的情况。若存在有效的租赁合同和已经转移占有，且抵押权人愿意接受该抵押物时，应比较贷款期限和租赁合同到期时间，提前做好应对措施，其中包括要求抵押人自行消除该物品的权利瑕疵、额外提供担保，同时要求承租人承诺到期后不再续租等。

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抵押物上有买卖不破租赁的情形，如何最大化实现其价值

抵押物若出现买卖不破租赁的情形，将直接影响财产价值，或间接影响潜在买受人的购买意愿、阻碍处置进度等，这将对抵押物产生不利影响。司法实践中，若无其他特殊情形，一般是由承租人证明租赁在先和实际占有房屋两项内容。

实现担保物权过程中，可能出现“倒签”租赁合同对抗实现担保物权的情形，但“占有”这一要件并不容易伪造。不动产的实际占有，可以根据水电使用缴纳、租金税费、物业费和现场调查居住或使用状况来确定。在实现担保物权过程中，可根据抵押前保留的证据，特别是针对“占有”这一构成要件进行重点反驳，至少可以以此阻却不少虚假租赁对抗实现担保物权的情况。

作 者 简 介

石 磊

英国谢菲尔德大学法学硕士，曾任职于某国内大型互联网法律公司，擅长民商事争议解决，金融领域经济犯罪，不良资产处置等法律服务领域。