关于”老破小“，是每个北京买房人绕都绕不过去的坎，你首套上车预算有限，想职住平衡，就只能选老破小；你刚需改善二室换三房，限购限贷压上全部身家也只能用自己的次新两居换老破小三居；孩子上学，人朝的太阳公元红玺台太遥远，还有芍药居北里的老破小在那里等你……好像躲也躲不开，逃也逃不了，该来的总会来。

相信你不仅听过，而且还无数次拷问过自己：老破小到底还能不能买？老破小到底还有没有投资价值？会不会一次老破小，终生老破小？

今天我们就来聊一聊北京的“老破小”，以及大家非常关心的问题，什么样的老破小，你是可以大胆去买的。

首先我们要知道老破小从何而来？这样的房子多是在1998年房改之前建造，自1994年起，政府把公房（也就是使用权房）出售给职工（买下产权），原来是租赁的公房就被出售给了原承租人。后来北京已售公房可以上市出售，于是这些上市的已售公房被称为上市公房，也就是我们常说的“老破小”。

老破小最大的特点是年代久、卖相差、面积小。

其中的“老”，一是社区居住人口老龄化严重，住户以老人居多，二是在银行不能贷满25年。以北京为例，具体贷款年限是：钢混57-房龄，砖混47-房龄，也就是目前北京二手房市场上钢混楼（占绝大部分）1989年以前，砖混楼1999年，在银行眼中，都称之为“老”。

“破”，因为是个主观印象，见仁见智，没有统一的标准，大体上可以理解为下图这个样子。

“小”，同样可以给出一个定义，两居60平米以下的。

北京可算是老破小、老公房的重灾区，目前的情形有多严重呢，我这里有份某机构的数据：

• 北京20年以上老旧小区占总体存量比重47%；
• 超8成老旧小区在城六区，其中西城占比达58%，位居首位，海淀东城石景山占比47%左右；
• 从近五年的成交数据看，北京楼龄在20年及以上的房屋中46%面积在60平以下；
• 老旧小区6成无电梯，20%的绿化率不足，车位配比不足1的老旧小区占比超7成，40%的老旧小区物业不具备资质。

当整个自媒体环境，都因为静态的错误判断或新房利益相关，而教大家说“老破小千万不能买”时，我坚持自己的想法——“一线城市，地段的价值终将被重新挖掘，老破小，当然可以买”。

那么什么样的老破小、哪些老公房又是值得购买的呢？

老破小一般占据市区核心位置，多有名小加成，如果社区的原单位还在，或者产权为政府单位，那么这种房子无论保值还是增值都是很不错的选择。 比如西城金融街的丰汇园，月坛南沙沟小区，海淀花园桥附近的核二院，苏州桥的海淀南路外交部社区，公主坟区域的翠微东西里，东城和平里区域的和平里x区，朝阳亚运村的卧龙小区等，基本都是央企或者公务员分房。这样的房子综合了核心地段、便利的交通、近大型就业中心、优质学位、物美价廉的物业维护等资源，未来都不太可能会沦陷。一般来说，部委公务员、在金融街工作，以及重视孩子教育的家长，会重点考虑这些区域的老房子。

另一种老破小，集中在东城和朝阳交界处2-3公里的范围内，依托CBD这个大型商务区，属于有地段、有产业、有交通，因为对口普小，还没有溢价，价格比较公道。如果想寻找这类房子也很简单，沿着十号线东段找，例如团结湖区域的北二条小区，呼家楼附近的呼家楼南里，包括未来五轨交汇的东大桥地铁站周边，东大桥东里等，都比较容易找到。如果凤变冰一下，两居室月租金到9000元没问题。要知道，北京除了商住和小产权，普通住宅租售比能在1：400以内还是比较罕见的。这种处于商务区核心位置，交通便利，配套齐全，没有溢价的房子，流动性非常好，往往也能带来可观的租金。

这种房子适合偏好租售比的投资客，以及刚刚在城市扎根的首套房购买者。只要有源源不断的新鲜血液涌入CBD，这种类型房子的市场就是繁荣的。

还有一种老破小，分布在产业集团的边缘，比如说清河的永泰东里，西边是上地软件园，北部是东升科技园，靠近8号线，小学还是海淀学籍。只要中国的互联网还在一个高速发展的轨道上，这种首套上车的居住需求就需要房价的洼地去填补。在望京电子城内部同样有这样的老公房，如南湖中园一区二区等等，依附于望京电子城的发展，这些老破小老公房，给这个地区的新移民提供了第一个落脚点。

最后，我还发现，外地人口占比高， 通过在京城经商形成较固定区域的老破小，流动性也非常不错。比如说是潘家园做古玩生意的老板，会在劲松买房；大红门做服装生意的浙江人，会买在西罗园南里；草桥卖灯具的，会考虑草桥欣园三区。只要有这类人群持续在这个区域经商做生意，这种房子的市场就一定还在。

我们总结一下，核心区老破小、CBD老破小、产业聚集处的老破小、以及由外地经商聚集处的老破小，都是值得购买的，不用担心后续脱手的问题，他们普遍有以下的优点：

• 在享受同等公共配套下，总价最低；
• 流动性好，只要有城市新移民进来，这个处于食物链底层的老破小，一定会有人接盘；
• 租售比较高；
• 容易变现，不论是升市、跌市、还是平市，整个北京成交量最大的还是60平米以下的房子；
• 拆迁预期，当然，这种事情是可遇不可求的。但我还是建议，如果你决定了买老公房，且能够在多层和大塔楼之间选择，我们尽量去选择3-6层的低密度板楼。密度低，户数少，拆迁的难度就小很多，反之，想象一下大塔楼的人口密度，开发商很难有利可图。另外，在北京市第一批历史建筑名单中的小区，基本是不可能搏拆迁预期的，如天桥的虎坊路小区，木樨地的真武庙，展览路的百万庄，中关村的科源社区等等；
• 有政府托底。在北京，政府是不允许出现类似国外的成片贫民窟的存在，这就是政策底，我们为什么会有商品房配件保障性住房政策，也是这个道理。

可能还有人要问，哪些老破小是不能买的？最后我再罗列几个筛选原则，如果不幸命中，那么建议各位买房人还是要慎重选择。

1、远郊不能买；

2、原单位已经不复存在，小区日常维护仅靠街道、政府维系的不能买；

3、区域内或相邻片区中，老破小和次新商品房的总价差价不大的不能买。

关于老破小，能讲的太多，尤其是在北上广深这样的一线城市，买房人的无奈，京刚都懂。如果还有问题，咱们评论区见。