《商品房买卖合同》解除、撤销或者确认无效后，购房者可以要求解除与银行订立的《贷款合同》和《抵押担保合同》，并且《贷款合同》解除后，购房者不承担剩余贷款的还款责任。

案例：（2019）最高法民再245号

裁判要旨：建行青海分行在《商品房买卖合同》已经解除的情况下，请求购房者王忠诚等三人归还剩余贷款并支付利息的请求不能成立。

案情简介：

1、2015年8月12日，王忠诚与越州公司签订《商品房预售合同》，以147953124元的价格购买越州公司开发的西宁市城东区建设南路66号3号楼66-16号商业用房，，交付时间为2015年10月30日前。王忠诚首付73983124元，剩余7397万元按揭贷款。

2、2015年8月14日，王忠诚、王琪博、王琪宝与建行青海分行、越州公司签订《借款合同》，约定：王忠诚等三人向建行青海分行借款7397万元，借款期限2015年8月25日至2025年8月25日；贷款年利率6.215%；借款人采取等额本息还款方法，每月归还本息829227.74元；担保方式为抵押加阶段性保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止，抵押财产为西宁市城东区建国南路66号3号楼66-16号商业用房，建筑面积3736.19㎡，抵押财产价值147953124元。

3、越州公司逾期120未能交房，王忠诚要求解除《商品房买卖合同》并且解除与建行青海分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》和《房地产抵押合同》。

律师观点：

1、（1）《商品房买卖合同》的法律实质为开发商与购房者之间的买卖合同法律关系；《贷款合同》的法律实质为购房者与银行之间的借款合同法律关系。基于民法基本理论即合同的相对性原理，二者之间并非主合同与从合同的关系，两者之间地位相当。 （2）《抵押担保合同》与《贷款合同》是主合同与从合同的法律关系。

2、基于商品房担保贷款合同的特殊性，《商品房买卖合同》与《贷款合同》之间具有紧密、特殊的联系。《商品房买卖合同》被解除、撤销或者确认无效，将致使《贷款合同》的合同目的无法实现，因此，法律在此种情况下赋予购房者可以基于《商品房买卖合同》的解除、撤销或者确认无效，进而要求解除与银行的《贷款合同》。同时，基于《贷款合同》和《抵押担保合同》的主从关系，《贷款合同》的解除将导致《抵押担保合同》的解除。

3、《贷款合同》解除后，剩余贷款的还款责任主体为房地产开发商而非购房者（借款人）。法条依据：《商品房买卖合同司法解释》第20条、21条。

4、商品房按揭贷款商业模式下各方当事人的权利义务关系。

（1）涉及商品房买卖合同和商品房贷款合同及抵押担保（或者阶段性连带保证）三重法律关系。

（2）特殊性在于：

在《商品房担保合同》中，银行将购房者的贷款直接支付给了开发商，开发商为实际用款方；购房者并不实际支配、使用购房贷款，但仍然需要支付贷款本息。

如果《商品房买卖合同》能够正常履行即开发商正常交付房屋，开发商、购房者与银行之间的权利义务能够保持平衡。

如果开发商无法按照约定交房，触发《商品房买卖合同》的解除条件，进而致使《贷款合同》和《抵押担保合同》解除。但是，开发商确实际占有、使用购房者向银行所贷款项及首付款。在样，购房者在没有取得房屋的情况下，既支付了购房首付款又需要按时归还按揭贷款。如果按照各方合同约定的权利义务关系，购房者在对解除《商品房买卖合同》无过错的情况下，仍然要求其承担剩余贷款的还款责任，明显不合理，加重了购房者的负担，各方权利义务关系失衡，违背了公平原则。

5、关于《贷款合同》中，格式条款的问题。例如，《贷款合同》约定，《商品房买卖合同》解除后，借款人（购房者）应当归还剩余贷款本息的规定，应当属于约定无效的格式条款。其约定明显不合理，明显加重借款人（购房者）的责任，违背公平原则。