【案情简介】

2016年10月7日，Z某与K公司双方签订两份《购房协议》，约定Z某从K公司处分别购买位于平湖市乍浦XX园X幢X单元X01室、X幢X单元X02室的两套房屋。2017年10月7日、2017年10月14日、2017年10月27日，Z某分别向K公司支付定金1万元、购房款9万元、12万元。

因K公司隐瞒房屋的产权登记状况，经Z某调查发现，K公司出售的上述两处房产早在2014年3月10日就抵押给了案外人嘉兴银行股份有限公司秀水支行；后因K公司未能依约偿还贷款，2016年7月8日，经嘉兴市秀洲区人民法院判决后，导致K公司的案涉财产实际进入司法拍卖程序。

此外，K公司曾于2014年9月为案外人F公司在浙江平湖农村商业银行股份有限公司黄姑支行的150万元的借款及其利息承担连带保证责任。后因F公司未能偿还贷款，2016年6月24日，经平湖市人民法院判决后，导致K公司的案涉财产亦进入司法拍卖程序。据悉，随后该两处案涉房产已经均被成功拍卖。

发现上述情况后，Z某多次与K公司商议交付房款以及房屋过户登记等事宜，但是，由于K公司屡次推诿，且房屋实际已抵押在嘉兴银行秀水支行，后又进入司法拍卖程序，致使Z某至今未能安心交付房款。

因Z某与K公司多次协商未果，故只得通过诉讼解决，诉请：一、判令解除原被告双方于2016年10月7日签订的两份《购房协议》；二、判令被告归还原告已经支付的210000元及按中国人民银行同期贷款利率计算的利息（计算至2018年6月13日为20460.97元）；三、判令被告赔偿原告产生的实际损失700000元；四、判令被告赔偿原告鉴定费5800元；五、本案诉讼费用由被告开信公司承担。

【案件结果】

一、解除Z某与K公司于2016年10月7日签订的二份《购房协议》；

二、K公司于判决生效之日起十日内返还Z某定金及房款220000元；

三、K公司于判决生效之日起十日内赔偿Z某损失700000元。

【焕廷律师分析】

在房屋买卖过程中，由其是二手房的买卖过程中，不免会出现一房二卖或者房屋本身存在抵押、查封等现状，此时，如何能够顺利将房屋过户到买方名下是十分关键的。

河南焕廷律师事务所—专业律师，给出如下建议：

一、在房屋买卖合同签订的过程中，询问出卖人房屋权属问题以及房屋内是否有人居住问题，并就此增加相应的违约条款。如果条件允许的，可以委托律师对案涉房屋的权属问题以及是否存在查封、抵押等基本信息进行查询。

二、若房屋出售人承认有承租人居住在房屋内的，则由于承租人在同等条件下有优先购买权，故需要出售人配合，让承租人出具放弃优先购买权的申明；同时，由于《物权法》规定了“买卖不破租赁”，故需要三方约定在房屋产权过户登记手续完成后，后续的房租如何支付的问题。

三、如果出现案涉房屋已经被拍卖或者案外人已经实际取得房屋所有权的，则建议抓紧时间通过诉讼方式解决后续赔偿问题。

在本案中，Z某主要是事先未对出售人即K公司的资信问题进行调查，也未对所购房屋进行产权登记的调查，导致后续发现房屋上存在抵押登记后不久，房屋便被司法拍卖了。此时，作为Z某的代理律师，对案件进行分析后发现，可以向K公司主张双倍返还定金，也可以选择让其赔偿实际损失。在对周边房价进行初步了解后，笔者发现定金返还的金额远低于实际损失，故向法院申请对案涉两套房产进行价格评估，后续根据实际损失价值向K公司索赔。

【法律条文】

《合同法》第九十四条：合同的法定解除

有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

第九十七条：解除的效力

合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

第一百零七条：违约责任

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十三条：损害赔偿的范围

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。

第一百一十四条：违约金

当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

第一百一十五条：定金

当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

第一百一十六条：违约金与定金的选择

当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。