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第一个步骤我们要注意这两个点，也就是查册和业主本人。

查册首先就是看证，指的是买方要了解房屋的现状和产权状况，要求卖方提供合法的证件。

这里面包括房屋所有权的证书、身份证，必要的时候可能还要有结婚证以及户口本。

这些步骤的核心是中介帮你查过册，也就是说中介已经去房屋管理机构查了房子的档案，房子权属清白，没有被抵押甚至于多次抵押。

这一步里第二个点就是你要确保你见到的是业主本人。

很多时候，比如说业主在国外，或者不方便，再或者有这样那样的事情耽误了，我们会碰到业主的代理方。

这个时候你不要轻信，也不要去谈核心问题，因为从法律上来说，没有业主委托的任何代理人都是无效的，而委托是需要书面委托材料的。

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第二个环节是确定房屋权属完整合法且可以交易，上面一个环节已经做了一部分这样的工作，这个时候买方就可以交纳定金了。

但是大家要注意，交纳定金并不是商品房买卖的必经程序，只是一个惯例。

然后双方就可以签订买卖合同了，那么这个买卖合同里面要包含什么？

房屋的坐落、产权状况、成交价格、交付时间、交付模式以及产权办理。

要注意的是大家往往只关心价格，实际上除了价格以外，房屋交付的时间、交付方式、产权办理这些也是非常重要的。

由于现在中介往往会签一个一式三份的房屋买卖合同和居间合同，所以在这个步骤之后，要贷款的买方最好让银行来审核一下自己的贷款资质和可贷额度，以免未来拒贷或者少贷影响交易。

作为卖方，你也要提醒买方做这个动作，以免未来买方放款不顺利，影响你们之间的交易。

如果你是为了置换而卖房，这就会影响到你买下一套房子。

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第三个步骤就是买卖双方向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。

这个时候房屋管理部门会查验有关证件，审查后产权符合上市条件的房屋就会给你办理过户。

这里面要注意的是，对于没有产权或者部分产权未得到其他产权共有人书面同意的情况，你申请很可能会被拒绝。

也就是这个房子可能有几个人共有产权，最常见的是夫妻之间，也有可能不是夫妻甚至于不是亲属之间共有，这种房子要注意的是绝对不能听其中任意一个人的。

极端情况下，即使有一人只有1%的产权，这个人也一定要出现或者有合法的书面委托。

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第四个环节就是立契了，主要是房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象的状况逐级审批的过程，买卖双方一般不参与。

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第五个环节是缴纳税费，这里要注意的是税费的构成会比较复杂，要根据交易房屋的性质来确定。

我们在谈判的时候就要搞清楚，房改房、危改的回迁房、经济适用房等和其他商品房的税费构成是不一样的。

除此以外，公司房产和个人房产；满二满五以及不满二这些税费构成也是不一样的。

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第六个环节是办理产权转移过户手续，主要是到房产交易管理部门去办，没有什么更多要讲的。

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第七个环节是对于那些要贷款的购买者来说，在和卖方签订完房屋买卖合同以后要去银行办理贷款手续。

银行要审核买方的资质，并且对房屋进行评估，确定买方的贷款额度，批准贷款。

双方产权登记变更结束以后，买方就可以领取房屋的所有权证，银行把贷款发放给卖方或者指定贷款方。

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第八个环节是买方领取房屋的所有权证。

付清所有的房款以后，卖方会交付房屋，并且结清所有物业费，至此，双方的二手房的买卖合同到此就基本上履行完毕了。

买方拿到属于自己的新产权证后，记得要进行房屋的交接，包括维修基金、水电煤、有线电视、宽带电话的过户和结算费用。

在这一点上买方很容易忽略，因为房子到手了，但是作为卖方千万不要忽略。

会存在一种情况：买方用你的名字来交物管费，但是可能由于某种原因，他恶意拖欠，这个时候物业公司会找到你。

当然从法律上来说你并没有什么差错，也不用去赔付这部分的费用，但是会给自己造成一点小麻烦，可能需要写书面申请或者做额外的解释。

所以说交接是非常重要的，对于买方更重要，因为卖方也有可能会恶意拖欠，很可能最后找不到卖方，这部分钱就由你来垫付，这些情况大家还是要注意。