一个小两口，日子过得非常红火，有了自己的小宝宝，后来买了房子；

房产证上怎么写名字，两个人都有着共同的看法，那就是写上两个人的名字，这是不需要思考的；

那么如果婚前的房子，男方负责买房，女方负责装修和添置家居；

实际，女方家庭出的钱不一定少，装修好一点的房子，价格不低于一套房子；

那么，这个房子也算是夫妻的共同财产，对不对？

那么，理应女方的名字也加上去；

那么，问题就来了，婚前加名字，和婚后加名字，有什么区别？

婚前加名字，和婚后加名字程序一样吗？

还有就是，一个家庭，想给孩子也加上一个房产证的名字，有什么说法呢？

一个一个的缕清楚，完了之后，就明白一大堆了，哈；

第一：房子什么情况下，不可以加减名字？

这个情况，一般只要房子没有抵押的情况，加减名字可以随意，这是为什么呢？

抵押当中的房子，是不得转让的；

这个物权法有规定，抵押人未经抵押权人的同意，不得转让抵押的财产；

俺么，这就意味着，银行只要不同意，那就就绝对不可以转让；

然而银行呢？

一是增加减少产权人，需要查询征信问题；

例如夫妻买房，那么双方的征信都要查询，那么转换抵押人的时候，另一个人的征信，也是要查询的；

另外，抵押中的房子，增加孩子的名字，不符合抵押人的条件，孩子怎么会有收入，对不对？

二是涉及到利率问题，每一期间的利率是有区别的；

你换了抵押人，利率上浮，你愿意吗？

万一加的名字，名下有房子，要执行3套房的利率，你们愿意吗？

鉴于这些情况，一般签订抵押合同的时候，就申明了，不可更改借款人；

第二：夫妻间增加名字，减名字有什么说法？

夫妻间房产证上，加减名字，不需要契税费用，可能只需要登记费之类的；

首先来讲，婚后加名的程序；

但是手续稍微麻烦一些，分为两种情况；

一是赠与程序；

这个需要一个赠与的手续，就是一方赠与另一方，这个泛指婚前财产；

还需要到公证处办理公正；

之后再到房管局办理产权的加名手续，也比较简单；

就是带上结婚证，房产证，房屋登记申请书，区房管局面签，加名字就可以了；

二是买卖程序；

买卖程序，就是夫妻双方签订一个买卖合同，之后办理就可以了；

其次婚前加名，那就好办了；

买房的时候，直接写好就对了，哪怕是恋爱期间，也可以加名字呀；

第三：父母子女间，加减名字，有什么说法？

父母的房子，给孩子加名字，税费上这就和过户没什么区别了；

那么，哪怕是赠与也好，买卖也好，都需要缴纳税费，一样都少不了；

这个税费，一般是减半的，为什么呢？

老父亲的房子加你一个名字，房地产的税，是按照整宗房产计算的，加一个名字代表一半房产给你；

交税就交纳一半就可以了；

按照交易的话，也可以按照分成交税，例如评估100万，签的合同是40万成交40%的产权也可以；

道理是一样的，权属物权成数不一样；

赠与，还有一个麻烦事，就是卖的时候，要缴纳个人所得税20%，这个也是一个遗产税的重要一部分；

除非满五唯一；

继承的就不需要交税了吗？

继承的手续费还是需要的，税费基本免了；

阿永哥点评：

一是夫妻间加名字不收税费，继承不收税费；

二是父母与子女之间，不论是交易，还是赠与都是需要缴纳税金的，若是房产证不足两年，还是要全额缴纳增值税的，这个别忘了，哈！

买房卖房，怎么增值，怎么识破买卖花招？