我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

提问：请问房姐，外地人如何获取北京的购房资格呢？

回答：常见的解决北京购房资格的方式有四种： 1. 5年社保 5年社保是最常见的破限购方式， 连续60个月社保个税，持续时间长，费用高。 由于时间拉长导致不确定性指数上升，容易错过上车的重要时机。 2. 北京户口 北京户口已经形成专业的市场，目前市场价100万上下，费用较高，如果没有可靠渠道，办理风险较大； 3.结婚 与北京户口结婚，是获得购房资格最快的方式； 风险在于，结婚的关系面较大，需要处理家庭关系，财产处置，如果没有熟悉或可靠渠道不建议办理； 市面上专业婚票价格约10万＋，男女略有差异。 4.工作居住证 拥有有效的工作居住证，可以购买一套北京房产，所以又被称为是「北京绿卡」。 工作居住证与户口的基本功能相似，可以享受购房资格车牌摇号小孩上学等，唯一的区别是子女不能在北京参加普通高校高考，可以参加职业院校高考(有部分二三本)。 在有办理工作居住证资质的公司缴纳社保(有最低基数)8个月以后办理，共计时间约10个月，市面上办理费5-10万不等（社保另算）。

提问：美丽的房姐您好！ 新人首问 预算700内，根据您之前推荐的我们看了望京的澳洲、宝星、上京新航线，最近看澳洲有2套比较符合预期的 一套2号楼东南 6号楼西南。东南比西南小7平。报价都在680+ 感觉东南房间布局好点 但是单价太夸张了。之前也看过8号楼东北\/西北朝向的，觉得也不错，面朝花园，由于当时还没启动买房细节也就错过了，看能不能再等到出新房。 问题1:朝向和户型-从朝向房姐觉得选哪个比较好，以及朝向对于未来卖出有什么优\/劣势？买小区的稀缺户型是不是更好保值&出手呢？ 问题2:砍价建议-朝着小区均价砍？现在康都小区均价7.8了，完全没有砍价的方向，求房姐给小白指点指点迷津。 问题3:sfsd根据链家上的数我们要准备400w首付，是否有其他方式可以降低首付？ 期盼您的回复，感激不尽！

回答：你好，朝向上东南>西南，窗户朝西会有西晒，但是这些都是细微差别，折价并不多。如果楼层相同，户型不算太差，建议优先西南户型。 买房砍价的核心技巧： 最关键是找到真正急用钱的房东， 不懂行情的房东， 被御用中介牢牢隔离的房东。 然后才进入到砍价技巧。 时间足够的话，可以是两三人上场，砍得比你很，态度没你真诚，交流中放大房子所有缺点。 两三人下来，你报价最好，态度最好，不经意间提到某些敏感的缺点，心理上占据上风，偶尔可以配合苦情剧情。 如果房子真够笋的，一般没那么多时间磨，基本一天搞定，买到比多砍10万重要 全款抵押可以降低首付，或者找银行渠道做高评高贷

提问：房姐好，我的情况买房有点吃力，请美丽的房姐解惑，北京买房属二套 【首付】需变卖老家白沟的一套还没有房本的房子，目前市值因还没下房本最多100w，抛除贷款28w，月供2200，还得压尾款到过户时才能给，也就能剩60w左右，加上手里的40w凑100，房子在中介挂了三个月了。现在住的是燕郊嘉都小区的房子，市值140w，贷款68w，月供4000，户口挂在房子上，起初是预备孩子上学用，还没想好出售，如果也卖掉，首付能到160左右 【规划】房子购买三五年内可先出租，同时也为积分落户加下分值，还要考虑学校问题，孩子一岁半，我想在孩子上学前能把分数累计到能拿到户口到状态。 【准备工作】我和爱人月收入30k，已经看过朝阳的石佛营，甘露园的老公房，常营的丽景园、住欣家园、苹果派、管庄北二里及定福庄附近的老房子，亦庄的小康家园、贵园南里、泰河园几个回迁房，顺义县城15号地铁沿线及后沙峪的房子，大兴黄村的老房子，靠近市区的能买的起的都是一居室，如果考虑5口人同住是住不了的。 请房姐支招，1.选哪个区？2.买不到两居，朝阳的四五十平的一居可以么？3.白沟的和燕郊的房子怎么取舍？4.如果兼顾学校，按照我的情况哪个小区更值得推荐？5.如果考虑积分落户选城六区外哪个位置？谢谢房姐！

回答：1. 可选择不多 建议看朝阳、昌平，兼顾学区 可以看看 方庄的方X园、 望京花家地X里小两居，回龙观的矩阵小区也能淘到小两居，还有西坝河板块也可以淘下。一居户型不错能改二的也可以入。 2. 你首付较少，建议白沟和燕郊都出掉，160左右的首付看上面推荐的板块 3. 建议选择回龙观

提问：您好，新人首问。我北京户口，王府井附近上班，高米店一套房，月入四万。手头资金400，现在的首套房还有一百万房贷，不计划还掉再dy，计划直接拆借别人二百，买入总价750左右二套。以自住+保值增值为主。 看了草桥 角门的草桥欣园 恋日嘉园 怡然家园6号院 珠江骏景的三居，双井的华腾园三居，苹果南区 首城国际二居，崇文门新景家园 都市馨园 金鱼池二居。 请问房姐，从区域上，您建议选择哪片？具体到每个区域，里面几个小区如何选择？ 我自己目前排序都市馨园（得房率高于新景），珠江骏景北区，首城国际，华腾园。 想尽快出手，求指教，这几天脑仁已疼，不胜感谢！

回答：首选都市馨园做为投资 没大问题，其租金本身也较高。 珠江骏景的毛病就是周围环境太差，而且很难有改善的空间，小区里面也有点乱，后期涨幅不会大，能跟上大盘就不错。 朝阳板块整体上来说潜力更大点 ，推荐再看下 风度柏林、CBD传奇

提问：房姐您好，本人87年能源国企，购房资格2套，目前子弹285左右，想全款购入2居，自住加投资，想入总价包税费别超600打算FDYH，女友京籍屯里工作STSD，我工作在大屯附近，与女友商量结果婚前我买我主贷我还，保留她的购房资格。目前关注过华纺、国美、朝阳园、白领家园，华纺近期成交单价6.3，国美挂价单价5.3-6，朝阳园户型种类多还需选择，白领均价6可能吃力，有做投资理财承受月供1.5-1.8内，年奖攒下兜底用，都无法顺利拿下，就延静东里2居（学区可能在东方德才）或常营北新，目前正在回笼资金，跟朋友请教流水准备中，出手时间6月，时机是否合适，楼盘选择是否合适，总价是否合适，思路是否清晰请提点。

回答：朝阳园大户型多种类也繁多，收益预期有一定摆动性的标的。小户型不合适 白领家园已经位于四惠东和高碑店之间，地理位置略显角落，优点是板楼，有合适的可以考虑，但不会死第一选择 国美一般会比华纺易城便宜15%左右，可以做为参考 选筹上 国美>华纺易城

提问：上林溪，安宁佳园，清上园这几个小区那个好呢？ 安宁佳园里面好像绿化比较差，楼也旧点。 上林溪稍微贵点，同样价位的只能买个两居室，户型也不通透。 清上园不太了解，还没顾上实地调研

回答：清河是比较新的板块。 清上园属于相对较老的，安宁佳园小户型较多单价较高。 综合上林溪的居住氛围更好，离地铁更近。 这片主要对口码农改善自住，如果是为了升值回报，可以看看望京。

提问：房姐，您好！新人首问：首套有购房资格，想在朝阳区选购一套小平米一居或是开间！首付有150左右，想组合贷！之前看过世安家园、西园一区高层和宝星。目前5年以内以租为主，想以租养贷，五年后可能会住也可能换房，所以想购买一个保值高，能增值，好出手的房子。想问问您有推荐么？南城三环内，方庄、宋家庄、角门、草桥等也都有考虑。希望房姐指点迷津！谢谢！

回答：世安家园缺乏望京或者东湖渠一带的配套，质量也一般加上本身的位置尴尬，不推荐，宝星很难找到符合的标的。相比推荐 西园一区 我一直不推荐一居，另外可以淘下 团结湖、甘露园、劲松等地的紧凑两居公房

提问：房姐好，注册几个月了一直观望，来问一下希望获得首答！首套首贷，子弹150左右，围观房姐建议现在基本锁定常营新天地和柏林爱乐，现在在两个选筹间犹豫：柏林爱乐，离地铁近，生活气息浓但是小区环境稍乱，375 西向67坪一居（改成了小两居），个人比较担心环境的问题，留下就有大爷大妈堆瓶子；新天地，离常营地铁要走20分钟，路上和小区里都明显冷清，环境不错树木茂密，西南向380，66坪一居已改两居，个人比较不喜欢离地铁太远这点… 都算是高层 问题：您怎么建议这两个的选择？市区里有没有其他的区域推荐？

回答：环境和离地铁20分钟相比，我觉得上车盘地铁更重要。交通不便是硬伤，未来生活和增值都受影响，建议选择柏林爱乐。还可以重点淘一下 四惠、石佛营、劲松 当然相同的价格越靠近市区房屋品质也会下降，需要做一些取舍

提问：新人首问，房姐您好。本人回龙观三居室一套，紧邻地铁八号线和积水潭医院回龙观分院旁边。一家户口在海淀，孩子现读初一在育英学校，租住在紫金长安，月租金一万二。我本人在西单附近上班，现在手里有100个，夫妻住房公积金有90个，现在想买房。目前看过大成郡小两居，京铁家园，今日家园。犹豫不定是卖掉回龙观换在这边，还是凑首付买个郊区房投资。

回答：大成郡这个小区不错，算是金隅建的最好的小区之一了，低密度，住着挺舒服 京铁家园挨着铁路，这是一个巨大硬伤，北京但凡挨着铁路的没有一个涨的快的 。 今日家园业态丰富，经适房、商品房、单位分房都有。现在价格有点高，主要是万寿路学区大家越来越认可 我认为你考虑自住可以换，推荐看大成郡。

提问：【执着的宝宝】【被退回付费第三次】房姐你好~直接进去主题啦，京户二套打算经营贷350-420直接，没有通州票了。纯投资打算买个1改2或者小两居，倾向北京东边。北面空间大也可以。钱有点少，算在血海竞争了，但是不上车怕两条腿跑不动大盘啊~打算先买了出租，2-3年后赚点钱在换大的自住。目前看了朝青，不大喜欢炫特酷特的环境。看了雅成一里觉醒性价比不错，晨光，买不起。不过没有太合适户型。常营看了柏林爱乐，新天地，北辰，保利，丽景园。挂南一些的差不多的房子单价49000-57000不等。求问选哪里理想，如果考虑投资，短期2-3或者中期5年，这样小二还是一改二。哪个好，哪个小区什么价格合适。还有没有其他可以推荐的方向。盼复！！！

回答：雅城的房子相对品相较老，经适房小区居住品质较差，出租居多。 如果不是特别需求或者条件所限，或者出现很好的户型，雅城一居做为备选。 400内可看的标的并不多，二居最优位置可以偏一点 但一定要近地铁，一居就要靠近城区。范围扩大 再推荐一些 首城国际、柏林爱乐、 橙色年代、 星河城、万年花城 新龙城 鸿坤理想城礼域府。