房地产市场近几年忽高忽低的行情，对房屋买卖合同纠纷起到了推波助澜的作用。在房屋买卖合同履行过程中，双方出现争议和纠纷也是较为常见的事情。卖家会觉得自己在理，买家却觉得自己在理，这样就很容易造成双方的争议和纠纷。那么房屋买卖合同纠纷怎么处理？应该如何规避房屋买卖合同纠纷呢？徐宝同律师团队根据十多年来处理房屋买卖合同纠纷的操作经验，并分别从买方、卖方和司法审判的角度提出了实务建议，分享给大家，希望对大家能有一些帮助。

一、房屋买卖合同纠纷常见纠纷类型

（一）逾期不能正常交付

逾期不能正常交付指的是房地产开发企业由于各种原因不能按照合同约定正常交付房屋的情况，实践中往往是因为房地产开发商违法将预售款挪作他用，导致施工进度难以达成预期。

 

（二）“一房二卖”

“一房二卖”指的是房屋买卖合同签订后，房地产开发商将房子又另卖给他人的情况。当商品房买卖合同签订后，房地产开发商就负有了按期交付商品房的义务。在实践中，买卖双方普遍通过交付定金的方式来保证合同的履行，但是受到金钱利益的驱动，房地产开发商往往宁愿承担定金罚则也不交付房屋，，进而导致房屋买卖合同纠纷。

 

（三） 故意隐瞒相关资质

虽然现行法律法规对从事房地产开发经营行为已经作出了比较完善的规定，但是还是会出现房地产开发商虽然取得了商品房预售许可证明，但并不实际具备商品房预售法定条件的情形，以及还有相当一部分房地产开发商漠视法律法规，在未取得商品房预售许可证明的情况下，哄骗买受人称已取得商品房预售许可证明；明明未取得合法的土地使用权，却大张旗鼓地进行工程建设，进而导致房屋买卖合同纠纷。

（四）质量瑕疵

质量瑕疵主要是指面积缩水、质量标准与宣传不一致甚至不符合正常使用或个别地方影响正常使用等情况。司法解释规定如果质量严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。但是是否质量瑕疵严重到影响正常的居住使用，则需要法院根据具体实际情况综合判定。

 

（五） 宣传广告失真

在销售过程中房地产开发商往往采取各种手段对其所销售楼盘的质量、环境、配套设施进行宣传，这种宣传或名不副实，或夸大其词，甚至是瞒天过海，导致房屋买卖合同纠纷。

买受人在验收房屋后才发现实际情况与广告宣传大有出入，一些配套设施迟迟难以落实，甚至有些就是虚假广告，根本就是无中生有，物业管理更是质价不符，买受人大受其害。

 

二、原告需要准备哪些材料

（一）逾期不能正常交付

一般来说，此类案件原告可起诉要求被告给付逾期交房违约金以及按照合同约定交付房屋。所以原告除了身份证明材料外还需要需要准备购房合同、购房发票等证据，具体证据还需要根据商品房买卖合同约定的交付条件决定。

 

（二）“一房二卖”

此类案件原告可请求解除合同，要求开发商返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可请求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，也可请求继续履行合同。所以原告除了身份证明材料外还需要准备购房合同、交付房款的凭证、不动产房屋备案登记等其他能证明诉讼请求的证据材料。

 

（三） 故意隐瞒相关资质

此类案件原告可请求解除合同，要求开发商返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。所以原告除了身份证明材料外还需要准备购房合同、房屋预售许可登记等其他能证明诉讼请求的证据材料。

 

（四）质量瑕疵

此类案件房屋主体结构质量影响正常使用的一般原告可请求解除合同和赔偿损失，也可以请求修复房屋。房屋主体结构质量不影响正常使用的原告一般可以请求修复房屋。所以原告除了身份证明材料外还需要准备购房合同、房屋验收通知、房屋质量问题证明等其他相关材料。

（五） 宣传广告失真

一般情况下此类案件原告可请求被告赔偿损失，若是被告的行为构成欺诈，则原告可以请求撤销合同。所以原告除了身份证明材料外还需要准备商品房买卖合同及发票、宣传单、房屋及配套设施现状证明等其他相关材料。

 

三、被告可以从哪些角度抗辩

（一）逾期不能正常交付

1.被告可以提出诉争房屋逾期交房系因不可导致，非因自身原因，故自身无须承担违约责任。根据《商品房买卖合同》第八条约定，如遇不可抗力或因执行国家法律、法规、政策、政府指令；因市政配套设施接通延误或市政府规划变更以及其他非出卖人原因造成的延期，出卖人可以据实予以延期。

2. 即使答需要承担违约责任，《商品房买卖合同》中针对逾期交房约定的支付违约金标准明显过高，请求法院依法下调至全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准。

（二）“一房二卖”

被告可以以原告在签订房屋买卖合同之后没有按照约定支付购房款为由主张购房合同无效。原告已构成事实违约，所以被告有权临行处理所涉房屋且被告不应返还原告所交款项。

 

（三） 故意隐瞒相关资质

被告可以辩称自身并没有故意隐瞒资质，原告自身未尽到应尽的审查义务或是以事后取得资质为由抗辩。

（四）质量瑕疵

1.被告可以主张案涉房屋已达到法定交付条件，符合合同约定的交付标准。案涉房屋通过政府相关部门的验收，取得了《建筑工程竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》等系列合格证明，符合商品房销售合同约定及国家规定的房屋交付标准。

2.被告可以提出原告主张的各项费用及损失，并无证据证明真实、客观、合理。

（五） 宣传广告失真

1. 被告可以提出其宣传内容有政府文件及相应依据，不存在虚假宣传。

2. 在合同订立过程中被告已经尽到充分的提醒和注意义务，不存在故意隐瞒真实情况虚假宣传的行为。

 

 

四、司法裁判观点

（一）逾期不能正常交付

1.原告按照合同约定履行交付房款义务，被告则应按照合同约定的期限交付房屋，所以被告应当支付逾期交付的违约金。

2. 通过司法判例来看，法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对逾期交付房屋采用“以同地段同类房屋租金”作为损失计算标准，以说明房屋交付使用针对的是商品房的居住功能。

（二）“一房二卖”

根据司法实践，依法成立的合同受法律保护。根据相关规定，根据如下顺序来确定房屋所有权归属：（1）已经办理房屋产权转移登记；（2）均未办理房屋产权转移登记，已经实际合法占有房屋的；（3）均未办理房屋产权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买方实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素确定。而对于没能获得房屋产权的购房者可以通过起诉要求被告返还购房款并赔偿损失来维护自己的权益。

 

（三） 故意隐瞒相关资质

法院认为出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，导致合同无效的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

（四）质量瑕疵

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条规定，因“房屋主体结构质量不合格不能交付使用”或者“房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格”，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。因“房屋质量问题严重影响正常居住使用”，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。因此，若出现上述两种情形下，购房者有权解除合同。通常认为，符合这两种情形之一的，购房者也有权拒绝收房。

（五） 宣传广告失真

依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律的若干问题的解释》第三条的规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体情况，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。同时法院也认为涉及被告所宣传的地铁、医疗、教育、商业中心等建设项目并非被告自身所能决定和实现，原告对此应有预判。所以综合来看法院对于宣传广告中所允诺内容的态度不一，需要具体分析。