《中华人民共和国民法典》2021年1月1日 生效后，最新完整版成立业委会必备规定的基本规则的书面三个文件（二）《小区业主大会议事规则》

xxxxxxxxx 小区业主大会议事规则

（修改草案）

第一章 总则

第一条为了维护xxxx小区全体业主的合法权益，规范业主大会、业主委员会议事活动，保障业主大会能够真正体现全体业主的意志，根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》、住建部《业主大会和业主委员会指导规则》、《xx省物业管理条例》、《xx市物业管理若干规定》和有关法律、法规的规定，结合xxxx小区的实际情况, 特制定本业主大会议事规则。

第二条 本业主大会由本物业管理区域内的全体业主组成，自2022年x月x日第x次业主大会合法召开之日起成立，本业主大会设立的业主委员会为执行机构。

第三条 本业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，保障物业合理、安全使用，维护本物业管理区域内的公共秩序，努力创建管理有序、环境优美、治安良好、人际关系和谐的居住社区

第四条 物业管理区域基本情况：

　一、业主大会名称： xxxxxxxxx小区业主大会

　　业主委员会办公地址：xxxxxxxxx

　二、物业管理区域范围：东xxxxxxxxx西xxxxxxxxx，南xxxxxxxxx，北xxxxxxxxx

三、物业类型：住宅区

　 四、物业管理区域概况：

　　房屋总建筑面积xxxxx平方米，其中住宅xxxxxx平方米，xxx套，非住宅xxx平方米, 非住宅xxx 套，总人数xxx人。

第二章 业主大会

第五条 下列事项由业主大会共同决定：

(一）制定、修改《业主大会议事规则》、《业主管理规约》；

（二）制定和修改《业主委员会章程》；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决 专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

第六条 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请 求人民法院予以撤销。

第七条 业主大会的召开

（一）业主大会会议分为定期会议和临时会议；

（二）业主大会每年合适时召开一次会议，具体日期由业主委员会确定并提前30天通知；

（三）有下列情形之一的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议：

（1）20%以上业主或代表20%以上投票权的业主提议；

（2）发生涉及全体业主共同利益的重大事项，需要及时处理和需要业主大会表决的；

（3）业主委员会三分之二以上成员认为确有必要的；

（4）临时会议的召开日期和表决事项由业主委员会在会议召开前7日内公告。

第八条 业主大会会议形式

业主大会会议投票表决可以采用集体讨论的形式，也可以采用公告及书面征求意见的形式，具体会议形式由业主委员会确定（业主大会筹备组）。

第九条 集体讨论议事的方式

采用集体讨论形式议事的，由全体业主参加业主大会会议。

第十条 书面征求意见形式

采用书面征求意见形式的，书面意见表可用以下方式发放与收集：（一）设投票箱；

（二）上门发放收集业主意见表；

（三）邮寄：以挂号或特快专递的方式发放收集业主意见表；

（四）采用业主大会电子投票辅助系统收集意见。业主书面意见表回

收时限届满后，如参会业主的总票权数未达到业主大会总票权数法定比例的，可由业主委员会（业主大会筹备组）公告全体业主延长投票时间，并组织人员催收业主意见表。

（五）当面领取或送达，由业主本人或同住的亲属或者被授权主体（含租客）签收的。

（六）与业主电话、短信、微信确认，投入该户业主在本物业的信报箱或者张贴于业主门上。采用此种方式的，经拍照见证后即视为已送达。已送达的业主书面意见表，业主在规定的时间内不反馈意见或不提出同意、反对意见或弃权的，其投票权数计入已表决的多数票；

（七）邮寄方式，以邮件寄出的第三日视为送达日；

（八）业主书面意见表回收结束后，由业主委员会（业主大会筹备组）组织公开唱票、计票，对业主意见进行统计汇总，并公告表决结果，并拍照存档。

第十一条 公告表决形式

已公告征求表决意见单，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，视为同意。

第十二条 召开业主大会会议的程序

（一）会议筹备工作：业主委员会（筹备小组）做好开会前的准备工作。根据业主的提议，草拟预案、制定征询意见表或表决票（选票）、核实业主情况；

（二）发布公告：业主大会召开会议前7日，由业主委员会（筹备小组）将会议的时间、地点、内容以书面形式向全体业主公告；

（三）征询意见或投票表决：采用书面征求意见形式的，业主委员会（筹备小组）应发放征询意见表或表决票（选票），将业主大会议事内容书面征询业主意见或投票表决；

（四）回收统计意见：业主委员会（筹备小组）根据第十条（八）的规定回收业主意见，进行意见汇总或者票数统计；

（五）通报大会议事决定：业主委员会（筹备小组）在公告栏通报征询意见或投票统计结果，接收业主的查询和监督。根据征询意见或投票统计结果形成业主大会议事决定的，应当以书面形式在区域内公告；

（六）业主委员会（筹备小组）应当做好业主大会会议书面记录并存档；

第十三条 业主委员会委员、主任、副主任的产生：

（一）推荐初步候选人，业主大会筹备组在物业管理区域发布公告，由业主大会筹备组推荐或者业主推荐业主委员会委员初步候选人；

（二）确定业委会委员候选人。业主大会筹备组应当核查参选人的资格，确定业主委员会候选人名单。在业主大会召开15日前张榜公示业主委员会候选人名单及基本情况；

（三）召开业主大会会议选举业主委员会委员，实行差额选举。候选人经符合法定条件的小区参与投票人数（面积）双过半数的业主赞同即当选。其余未当选候选人为候补委员，在业委会委员出缺时递补当选；

（四）业主委员会选举之日起3日内召开业主委员会会议，推选产生业委会主任和副主任。

第十四条 业主身份、投票权数的确定：

业主身份的认定，一般以房屋产权证记载的所有权人或者以业主家推荐的代表为准。依法登记取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主。

业主大会确定业主投票权数，按照下列方法认定业主人数和总人数：

（一）业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定监护人行使投票权；

（二）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。业主在小区有多套房产，面积合并计算，人数按一人计算；

（三）一个专有部分有两个以上所有权人的，应当推选一人行使表决权，但共有人所代表的业主人数为一人；

（四）总人数，按照前项的统计总和计算；

车位、摊位等特定空间不计入用于确定业主投票权数的专有部分面积，（待定）。

第十五条 业主委托代理人：

（一）有表决权的业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托他人参加。业主委托代理人参加业主大会会议可以书面委托其他业主或者亲人参加；

（二）业主委托代理人参加业主大会会议的，应符合下列约定：

（1）业主是自然人，可以委托区域内的其他业主或者使用人参加，

但受托代理份额不能超过物业管理区域内总投票权5 ％；

（2）业主是单位法人的，可以书面委托代理人参加业主大会会议或者业主委员会。

第十六条 业主大会会议、业主委员会会议作出的决议、决定后5日内，由业主大会发起人、业主委员会以书面形式在物业管理区域内向全体业主公告，并记录存档。

第十七条 提议再次召开业主大会会议的限制业主大会对所提议案已经作出决定的，业主在六个月内不得以同一内容再提议召开业主大会会议进行表决。

第三章 业主委员会

第十八条 业主委员会的职责

业主委员会是业主大会的执行机构，主要履行下列职责：

(一)负责组织召开业主大会，执行业主大会通过的各项决议并向业主大会报告工作；

(二)拟定业主公约和业主大会议事规则草案或修改方案，报业主大会决定；

(三)拟订本小区的经营管理方案建议案；

(四)拟订选聘物业管理企业的招投标方案；

(五)代表全体业主与业主大会选聘的物业管理公司签订物业服务合同；

(六)会同物业管理企业拟定物业共用部位、共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度的方案；拟定业主大会和业主委员会工作经费分摊、交缴及管理使用办法的方案；

(七)代表业主大会监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；

(八)按照政府有关规定拟定专项维修资金使用、续筹方案；

(九)监督《业主公约》的全面实施；

(十)对逾期无故不交纳物业服务各项费用的业主，应督促其限期交纳；

(十一)及时了解业主、非业主合法居住权人的意见和建议，协助物业管理公司改进服务工作，维护正常的物业管理秩序；

(十二)设立业主大会和业主委员会工作经费后，拟定业主委员会的年度财务预算方案、决算报告；

(十三)协调业主与物业管理企业之间的关系；

(十四)对有关档案资料、会议记录、印章及其他属于业主大会的财物进行妥善保管；

(十五)其他法律或业主大会授权的事项。

第十九条 业主委员会委员条件

业主委员会委员应当符合这些条件：

(一)本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；

(二)遵守国家有关法律、法规；

(三)遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务；

(四)热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；

(五)具有一定组织能力和必要的工作时间。

第二十条 业主委员会组成和任期

业主委员会设委员xx名，其中设主任一名，设副主任2人，秘书1人，在全体委员中选举产生。业主委员会每届任期x年，委员可以连选连任。

第二十一条 业主委员会会议：

业主委员会会议应当按下列规则召开：

（一）会议由主任或其委托的委员责召集；

（二）委员因故不能参加会议的，提前1日向业主委员会召集人说明，也可约定代理人参加；

（三）提前2日将会议通知每位委员；

（四）做好会议书面记录，并由主持人和记录人签字；涉及重要事项的会议由全体出席会议的委员签字；

（五）会议有过半数委员出席，作出决定必须经全体委员人数半数以上同意。

业主委员会作出的决定，应当以书面形式向全体业主公告，公告期为半个月。

第二十二条 业主委员会的缺额补选

业主委员会委员缺额人数超过委员总数30％的，应当在三月内召开业主大会，及时完成业主委员会委员的补选工作。

第二十三条 业主委员会委员的资格终止

业主委员会委员有下列情形之一的，其业主委员会委员资格终止：

（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；

（二）有犯罪行为的；

（三）以书面形式提出辞呈的；

（四）被业主大会按照规定程序罢免的；

（五）因疾病或其他原因丧失履行职责能力的。

（六）无故缺席会议连续三次以上，或累计缺席会议五次以上的。

业主委员会委员资格终止的，应于3日内将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物，移交给业主委员会。

第二十四条 业主委员会换届：

（一）业主委员会任期届满3个月前要组建换届选举筹备组，完成换届选举工作；

（二）新一届业主委员会选举产生出来之前，原业主委员会继续履行职责；

（三）业主委员会任期届满之日起10日内，要将保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给新一届业主委员会，并办理交接手续。

第二十五条 业主委员会印章的管理和使用

（一）业主委员会应建立印章管理制度，严格印章管理与使用。

（二）印章应由业主委员会大会指定在业委会委员之中专人保管。

（三）使用印章，由业主委员会决定，并由主任签发；业主委员会通

知和业主委员会授权范围内的日常事物需使用印章的，可不经业主委员会会议决定，但应由主任签发。凡属必须由业主大会才能作出决定的事项，如制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘解聘物业管理公司，决定专项维修资金使用和续筹方案等，未经业主大会通过，任何人都无权签发盖章。违反本规定的应视为无效并追究有关人员的法律责任。

第二十六条 业主大会档案资料管理：

（一）业主委员会应当建立档案资料管理制度。业主大会档案资料，由业主委员会指定专人保管。

（二）工作档案包括以下主要内容：

（1）业主大会、业主委员会的会议记录；

（2）业主大会、业主委员会的决定；

（3）业主大会议事规则、管理规约和物业服务合同；

（4）业主委员会选举及备案资料；

（5）专项维修资金筹集及使用账目；

（6）业主的名册；

（7）业主的意见和建议。

第二十七条 业主委员会经费：

（一）所有款项收入必须用业委会公账收取，否则视为职务侵占或是挪用资金。

（二）业主委员会的经费开支包括：

（1）业主大会会议和业主委员会会议支出；

（2）业委会委员津贴、补贴及有关人员的加班补贴；

（3）必要的日常办公费用（含主任离任财务审计费用）；

（4）维护业主共同利益所支出的费用；

（5）聘请会计师、律师、物业管理顾问、业委会法律顾问 支出的费用；

（6）业主大会依法决定的其他费用；

（7）业主大会、业主委员会工作经费可以由物业共有部分经营所得列支。工作经费的收支情况，应当至少每年一次，以书面形式在物业管理区域内公布，并接受全体业主的监督。业委会主任离任的，需要对该主任任期内的业委会财务进行审计并出具书面报告并向全体业主公示。

（一）业主大会和业主委员会依法开展工作的经费按照规定由全体业主承担，经费的分摊、交缴及管理使用应每年向全体业主公示。

（二）业主委员会开展工作的经费来源于共用部位、共用设施设备经营收益。

（三）业主委员会的工作原则上不要给业主增加财务上的负担。

（四）业主大会和业主委员会的工作经费开支包括：业主大会会议和业主委员会会议、必要的日常办公开支等费用。

第四章 附 则

第二十八条 业主大会议事规则的生效：

（一）本议事规则和本议事规则的修改须经业主大会讨论通过后生效；

（二）本议事规则经xxx年x月x 日业主大会会议讨论通过；

（三）制定和修改业主大会议事规则，按规定报物业房地产行政主管部门和乡镇（街道）人民政府备案；

（四）本议事规则未尽事项由业主大会补充。业主大会通过的有关本议事规则的决定为本议事规则的组成部分。

（五）业主可以到业主委员会免费查询本议事规则，也可以自费复印一份。

xxxxxxxxxxx小区业主大会筹备组

二〇二二年一月一日